Immobilienfinanzierung München – Unabhängig. Vergleichend. Persönlich.

Immobilien in München sind eine der sichersten Wertanlagen – aber auch eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Ob Eigenheim, Eigentumswohnung oder Renditeobjekt: Die richtige Finanzierungsstruktur entscheidet darüber, wie viel Sie am Ende wirklich zahlen. AERA vergleicht unabhängig über 400 Banken und Finanzierungspartner und findet die Lösung, die wirklich zu Ihrer Situation passt – nicht die, die irgendeine Bank gerade am besten verkaufen möchte.

Immobilienkauf in München: Warum die Finanzierung so wichtig ist

München gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Kaufpreise von 7.000 bis über 12.000 € pro Quadratmeter sind in guten Lagen keine Seltenheit. Das bedeutet: Bereits kleine Unterschiede beim Zinssatz oder bei der Tilgungsstruktur können über die Laufzeit eines Darlehens zehntausende Euro ausmachen.

Wer bei einer einzelnen Bank ein Angebot einholt, bekommt genau das: ein Angebot. Wer mit AERA vergleicht, bekommt Markttransparenz – und in der Regel deutlich bessere Konditionen, als man alleine aushandeln könnte.

Was wir für Sie finanzieren

AERA begleitet Sie bei allen Arten der Immobilienfinanzierung – von der ersten Eigentumsimmobilie bis zur gezielten Kapitalanlage.

Kauf & Neubau – selbst genutzte Immobilien

Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus, um selbst darin zu leben? Dann kommt es auf die richtige Balance aus Eigenkapital, monatlicher Rate und Zinsbindung an. Wir ermitteln Ihr optimales Finanzierungsvolumen, prüfen KfW-Förderprogramme und finden das Annuitätendarlehen mit den besten Konditionen – bei einer Bank, die wirklich zu Ihnen passt.

• Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung (10–20 Jahre)
• KfW-Förderkredite (z. B. KfW 300 für klimafreundlichen Neubau)
• Wohn-Riester als ergänzender Baustein
• Bausparverträge für geplante Anschlussfinanzierungen

Kapitalanlage & Renditeobjekte

Eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert nur dann, wenn die Finanzierung stimmt. Der Eigenkapitaleinsatz, die Mietrendite, die steuerliche Behandlung und die Zinsstrategie müssen aufeinander abgestimmt sein. AERA analysiert Ihre Gesamtsituation und strukturiert die Finanzierung so, dass Sie nicht nur die Immobilie haben – sondern auch profitabel damit wirtschaften.

• Fremdfinanzierungsquote und Leverage-Effekt optimieren
• Steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen berücksichtigen
• Mietrendite vs. Finanzierungskosten: Break-Even-Analyse
• Langfristige Exit-Strategie einplanen

Anschlussfinanzierung & Umschuldung

Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten 1–5 Jahren aus? Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen – idealerweise bevor die Bank Ihnen automatisch ein neues Angebot unterbreitet. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich aktuelle Konditionen bereits heute für die Zukunft sichern. AERA vergleicht für Sie den gesamten Markt – auch dann, wenn Ihre aktuelle Bank schon ein Angebot gemacht hat.
• Forward-Darlehen: Konditionen jetzt sichern (bis zu 60 Monate im Voraus)
• Umschuldung zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen
• Sondertilgungsoptionen und Tilgungsanpassungen prüfen

Worauf es bei der Immobilienfinanzierung ankommt

Eine solide Baufinanzierung basiert auf mehreren Stellschrauben, die zusammenpassen müssen. AERA bespricht mit Ihnen jeden dieser Punkte – damit Sie am Ende keine unangenehmen Überraschungen erleben.
• Eigenkapital: Als Faustregel mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten (Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %, Notar ca. 1,5–2 %, Makler ggf. 3,57 %)
• Tilgung: Mindestens 2–3 % Anfangstilgung – je höher, desto kürzer die Laufzeit und geringer die Gesamtzinskosten
• Zinsbindung: Lange Zinsbindung (15–20 Jahre) schützt vor Zinsrisiken – besonders bei aktuell noch moderaten Zinsen sinnvoll
• KfW-Förderung: Staatliche Förderdarlehen mit vergünstigten Zinsen für Neubau, Sanierung und energieeffizientes Bauen
• Nebenkosten: In München addieren sich Nebenkosten regelmäßig auf 10–12 % des Kaufpreises – diese müssen in der Finanzierung eingeplant sein

Unser Baufinanzierungs-Cockpit: Konditionen online ver­gleichen

Mit dem AERA Baufinanzierungs-Cockpit können Sie erste Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung direkt online ver­gleichen – schnell, unverbindlich und ohne Datenweitergabe an Banken. Nutzen Sie das Tool als ersten Orientierungspunkt und besprechen Sie das Ergebnis anschließend persönlich mit uns.

 Zum AERA Baufinanzierungs-Cockpit   

So läuft Ihre Finanzierungsberatung bei AERA ab

Von der ersten Frage bis zur Unterschrift – wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess.

1. Kostenloses Erstgespräch (30 Min. via Teams oder telefonisch) – Ziele, Budget und Situation klären
2. Finanzierungsanalyse: Wir prüfen Ihre Einnahmen, Ausgaben, das Eigenkapital und die Immobilie
3. Marktvergleich: Wir holen Angebote bei über 400 Banken und Finanzierern ein
4. Präsentation: Sie erhalten eine klare Übersicht der besten Optionen – mit Zins, Rate und Gesamtkosten
5. Umsetzung: Wir begleiten Sie bis zur Darlehensauszahlung und darüber hinaus

Was unsere Kunden sagen

Über 700 Bewertungen auf ProvenExpert – 4,89 von 5 Sternen – 99 % Weiterempfehlung.

„AERA hat unsere Immobilienfinanzierung von Anfang bis Ende begleitet. Wir hätten das alleine nie so gut hinbekommen – zu viele Details, zu viele Fallstricke. Das Ergebnis: ein Zinssatz, mit dem wir sehr zufrieden sind." – Kunden-Bewertung, ProvenExpert

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung in München

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in München?

Als Faustregel gilt: mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital – plus die gesamten Kaufnebenkosten. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch kommen auf ca. 1,5–2 % hinzu, und bei einem Makler fallen weitere 3,57 % an. In der Summe sollten Sie also rund 28–30 % des Kaufpreises an Eigenkapital einplanen, um die Nebenkosten vollständig zu decken und trotzdem eine solide Finanzierungsquote zu haben. Wer weniger Eigenkapital hat, kann trotzdem finanzieren – zahlt aber höhere Zinsen und trägt mehr Risiko.

Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen in München?

Die Bauzinsen werden täglich von hunderten Banken neu festgelegt und hängen von Ihrer Bonität, dem Beleihungsauslauf und der Zinsbindungsdauer ab. Statt einer Zahl zu nennen, die morgen schon veraltet ist: Im AERA Baufinanzierungs-Cockpit sehen Sie aktuelle Vergleichskonditionen in Echtzeit. Für ein persönliches Angebot, das auf Ihre konkrete Situation zugeschnitten ist, vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch mit uns.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann sollte ich mich darum kümmern?

Nach Ablauf der Zinsbindung Ihres Darlehens – oft nach 10 oder 15 Jahren – brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Wenn Sie nichts unternehmen, macht Ihnen Ihre aktuelle Bank automatisch ein Angebot – das ist selten das beste. Empfehlung: Spätestens 18–24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie Angebote ver­gleichen. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich heutige Konditionen sogar bis zu 60 Monate im Voraus sichern. AERA vergleicht für Sie den gesamten Markt.

Welche KfW-Förderungen gibt es für den Immobilienkauf in München?

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet verschiedene Förderprogramme an: Das KfW-Programm 300 fördert klimafreundlichen Neubau mit vergünstigten Zinsen und Tilgungszuschüssen. Das Programm 124 ist für selbst genutztes Wohneigentum. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen. Die Förderbedingungen und Verfügbarkeiten ändern sich regelmäßig – AERA prüft in Ihrer Beratung, welche Programme aktuell für Sie infrage kommen und wie sie optimal in Ihre Finanzierungsstruktur eingebunden werden können.

Was kostet die Immobilienfinanzierungsberatung bei AERA?

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. AERA wird als Finanzierungsvermittler vergütet – in der Regel durch eine Provision der finanzierenden Bank nach erfolgreichem Abschluss. Diese Provision ist gesetzlich vorgeschrieben transparent zu machen und wird Ihnen vor Abschluss mitgeteilt. Für Sie entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten gegenüber einer Direktfinanzierung bei der Bank.

Finanziert AERA auch außerhalb von München?

Ja. Unser Büro befindet sich in Ismaning bei München, aber wir begleiten Immobilienfinanzierungen deutschlandweit – dank digitaler Beratung via Microsoft Teams. Besonders für Kunden, die eine Immobilie in München kaufen, aber selbst an einem anderen Ort leben, ist das ideal. Die gesamte Abwicklung ist vollständig digital möglich.

Jetzt kostenlos zur Immobilienfinanzierung beraten lassen

Starten Sie mit einem unverbindlichen 30-minütigen Erstgespräch – persönlich in Ismaning bei München oder bequem per Video-Call. AERA analysiert Ihre Situation, vergleicht über 400 Anbieter und findet die Finanzierung, die wirklich zu Ihnen passt.